Vol van leegstand

Nederland kampt met een groeiend woningtekort, dat weten we ondertussen wel. En dat terwijl duizenden kantoren, winkels en maatschappelijke panden leegstaan (NOS, 2024). Het ombouwen van leegstaande panden tot woningen wordt regelmatig als mogelijke oplossing gezien, maar in de praktijk blijkt de uitvoering moeizaam te verlopen. Dit artikel geeft antwoord op de meest relevante vragen rondom transformatie van leegstaande panden, er wordt ingegaan op de gevolgen van de woningmarkt, én worden er naast succesvolle praktijk voorbeelden ook een confronterend rekenvoorbeeld aangehaald om het leegstand-probleem inzichtelijk te maken.

Waarom stagneert de transformatie van leegstaande panden?
Lang verhaal kort: Steeds minder panden blijken geschikt voor herontwikkeling, deels omdat de meest kansrijke gebouwen inmiddels al zijn getransformeerd. De overgebleven panden zijn vaak moeilijker te verbouwen, zo hebben sommige gebouwen een ingewikkelde constructie, zijn andere fysiek te verouderd, of liggen deze panden in gebieden met complexe bestemmingsplannen. Een gros van de huidige ontwikkelaars en vastgoedinvesteerders branden hun vingers dus liever niet aan zulke projecten, denk aan de financiële risico’s, zoals de verhoging van kosten. Gebouwen moeten vaak grondig worden aangepast om te voldoen aan moderne eisen rond brandveiligheid, energiezuinigheid en voldoende daglichttoetreding. Tevens zijn er bouwtechnische risico’s die voor vertragingen zorgen, die opvolgend het gehele ontwikkelproces belemmeren. Zo moeten ontwikkelaars rekening houden met de algehele wet -en regelgeving (lees: deze verschilt per gemeente), erfpachtkwesties en soms tientallen individuele eigenaren. Ook dit bureaucratische proces remt projecten af, en belangrijker, het ontmoedigt investeerders dus om te blijven ontwikkelen (NOS, 2024). Bovendien beïinvloeden fluctuaties in de vastgoedmarkt en rentepercentages de haalbaarheid van transformatieprojecten (Colliers, 2023).

En dan hebben we het nog niet gehad over de juridische en administratieve barrières die een belangrijk obstakel vormen. Zo zijn bestemmingsplanwijzigingen en vergunningprocedures vaak langdurig en complex, vooral als je dit niet door een erkend bedrijf laat uitvoeren.

Wat zijn de gevolgen voor de woningmarkt?
Over het algemeen wilt men niet nog meer grond afstaan voor woningen, als dit dus niet nodig is. Het niet benutten van leegstaand vastgoed betekent minder nieuwe woningen terwijl de vraag blijft stijgen. CBS-cijfers laten zien dat in 2024 slechts 8.675 woningen zijn opgeleverd via transformatie, een lichte daling ten opzichte van 2023 (dat waren er destijds 8.755) en ver onder de 12.000 van 2019 (CBS, 2024). Volgens recente cijfers staat er in Nederland nog ruim 3 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg (Volkskrant, 2024).

Dat is een flink aantal - en om dit uit te drukken is onderstaande rekensom ontwikkeld:

Aantal woningen = Totale oppervlakte ÷ Gemiddelde oppervlakte per woning

3 miljoen m² leegstaande kantoorruimte kan theoretisch bijna 43.000 woningen van 70 m² opleveren. Bij grotere woningen (100 m²) zijn dat ongeveer 30.000 woningen.

Maar onthoud: niet alle leegstaande kantoorpanden zijn geschikt; realistisch gezien is waarschijnlijk 60–80% toegankelijk voor transformatie, wat nog steeds 25.000–35.000 woningen kan betekenen.

*Deze interpratie is slechts om een beeld te schetsen.

Leegstand tast de leefbaarheid van buurten aan. Een leegstaand pand oogt vaak verwaarloosd en kan gevoelens van onveiligheid oproepen. Zulke gebouwen dragen bij aan verloedering en verminderen de sociale samenhang en aantrekkingskracht van de omgeving (NOS, 2024). Het ombouwen van zulke panden naar aantrekkelijke woningen kan deze negatieve effecten keren en de stedelijke omgeving revitaliseren.

Geen zorgen, we kúnnen de versnelling in
Maar hoe? Door meer samenwerking aan te gaan! Gemeenten kunnen projecten faciliteren door vergunningprocedures te stroomlijnen en duidelijke(re) kaders te bieden en ontwikkelaars dragen bij door hun expertise en kapitaal in te zetten. Een sterkere samenwerking tussen ontwikkelaar en gemeente vermindert risico’s, versnelt besluitvorming en verhoogt de investeringsbereidheid (Bouwend Nederland, 2024). Laten we kijken naar een stad zoals Utrecht, zij laten ons al zien dat integrale gebiedsontwikkeling vaak sneller tot concrete transformatie leidt. Een ander voorbeeld is in Den Haag, zij hebben met een zogeheten ‘sneller transformatie’-route laten zien dat procedures aanzienlijk korter kunnen worden (NOS, 2024). Soms zelfs van meerdere jaren naar slechts enkele maanden.
Als we uitzoomen zien we dat er financieel ook betere verhoudingen vastgelegd kunnen worden, denk aan: subsidies, belastingvoordelen en goedkope leningen om transformatie haalbaarder te maken. Moeten gemeenten alleen terugvallen op de portemonnee van investeerders? Zeker niet, zij kunnen ook zelf meer investeren in infrastructuur, groenvoorzieningen en buurtvoorzieningen, waardoor de aantrekkelijkheid van getransformeerde gebieden toeneemt (Volkskrant, 2024). Om te willen ontwikkelen in bepaalde gebieden, moet ook de aantrekkelijkheid van de locatie aangepakt worden, zodat ontwikkelaars minder investeringsrisico’s hoeven af te dekken, waardoor de kans stijgt dat projecten daadwerkelijk gerealiseerd worden.

Vooruit, nog wat voorbeelden
In Hoofddorp werd het project ‘Hyde Park’ omgebouwd van leegstaand kantoorpand naar een woonwijk met 350 woningen. De gemeente faciliteerde het proces door bestemmingsplanwijzigingen te versnellen en ontwikkelaars financieel te ondersteunen met infrastructuurinvesteringen (Bouwend Nederland, 2024). En, in Rotterdam hebben herbestemde kantoren plaatsgemaakt voor woningen, wat heeft gezorgd voor levendigere buurten met meer voorzieningen, sterkere sociale verbindingen en een verbeterde leefbaarheid (Volkskrant, 2024). Maar wat kunnen we nu concluderen van alle gegeven voorbeelden? Wanneer beleid, investeringen en ontwerp goed op elkaar worden afgestemd, kan transformatie daadwerkelijk bijdragen aan het verlichten van de woningnood.

Transformatie biedt dus écht een unieke kans om de woningnood in Nederland te verlichten. Obstakels zoals juridische complexiteit, hoge kosten en afnemende beschikbaarheid van geschikte panden zijn reëel, maar niet onoverkomelijk. Met een sterkere samenwerking tussen ontwikkelaar (&co) en de overheid (incl. gemeenten) kan regelgeving vereenvoudigd worden en financiële stimulering geboden worden zodat o.a. leegstaande panden wél omgezet worden naar leefbare woningen (NOS, 2024; Volkskrant, 2024).

Deze samenwerking bewerkstelligen heeft meer nodig dan alleen passie, maar bouwkundige ingenieurs met ervaring in ontwikkelen, die de handen in één slaan met vastgoedinvesteerders. Dus wat heeft een ontwikkelaar nodig? Een kundige rechterhand binnen vastgoed die helpt met deze overbrugging. Die snapt hoe de wet -en regelgeving werkt, gemeentelijk contact aangaat met de juiste expertise, maar ook vanuit ervaring kan helpen met het begeleiden en stroomlijnen van transformatieprojecten.

Hier kan Delfgou Vastgoed u bijstaan:
Delfgou Vastgoed heeft al menig projectontwikkelaars, investeerders en renovatie/transformatie fanaten ondersteund in succesvolle realisatie van hun bouwplannen.
Nog geen vastgoed-portefeulle opgebouwd, maar wel een visie? Geen probleem. Ook zonder ervaring staat Delfgou Vastgoed voor u klaar. Neem vandaag nog contact op, of vraag een vrijblijvende offerte aan.